Aktuell: Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird, vereinfacht gesagt, von den Städten und Gemeinden auf Grundstücke und deren Bebauung erhoben. Den gesetzlichen Rahmen dafür bildet das Grundsteuergesetz (GrStG).
Den Wert des Grundstückes und damit auch den Messbetrag ermittelt das Finanzamt. Der Hebesatz wird vom Rat der Gemeinde beschlossen und ist somit für jede Gemeinde individuell. Somit fällt die Grundsteuer trotz gleicher Grundsteuerwerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.
Für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Gewerbegrundstücke oder unbebaute Grundstücke ist die Grundsteuer B relevant. (Die Grundsteuer A ist ein gesonderter Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.)

Die Bewertung des Grundbesitzes, also die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer, war völlig veraltet. Denn der Wert basierte auf Zahlen von 1964 (West) und 1935 (Ost), gab also an, wie viel ein Haus oder Grundstück damals wert war. Das Bundesverfassungsgericht hat deswegen eine Besteuerung anhand aktueller und somit realistischerer Werte ab 2025 gefordert.
Die Finanzämter haben daher neue Grundstückswerte ermittelt, den sog. Grundsteuerwert. Dabei wurde als Bewertungsstichtag der 01.01.2022 zugrunde gelegt. Bei der Frage, wie viel Grundsteuer im Einzelfall zu zahlen ist, kommt es neben dem Grundstückswert aber auch auf den Steuermessbetrag und den Hebesatz an.

Neu auf den Weg gebracht hat das Land Nordrhein-Westfalen die Möglichkeit für die Kommune, statt eines einheitlichen Hebesatzes differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nicht-Wohngrundstücke anzuwenden.

Unter die Kategorie Wohngrundstücke fallen folgende Grundstücksarten:

• Einfamilienhaus
• Zweifamilienhaus
• Mietwohngrundstück
• Wohnungseigentum

Unter die Kategorie Nicht-Wohngrundstücke fallen folgende Grundstücksarten:

• Unbebaute Grundstücke
• Geschäftsgrundstück
• Gemischt genutztes Grundstück
• Sonstiges bebautes Grundstück
• Teileigentum

Nach der Empfehlung des Landes, um die Aufkommensneutralität zu wahren, wäre das für die Grundsteuer B in Lengerich

• bei einem einheitlichen Hebesatz 700 Prozent. (Bisher lag der Hebesatz für die Grundsteuer B in Lengerich bei 528 Prozent, allerdings galt dieser für die bisherigen Messbeträge.)
• bei einem differenzierten Hebesatz für Wohngrundstücke 577 Prozent und bei Nicht-Wohngrundstücken 1.004 Prozent.

Der Stadtrat hat sich am 17. Dezember 2024 in seiner Ratssitzung für die Einführung des differenzierten Hebesatzes entschieden.

Maßgabe für die Neuberechnung durch das Land war die „Aufkommensneutralität“. Das bedeutet, dass die Kommunen nach der Reform weder mehr noch weniger durch die Grundsteuer einnehmen sollen. Das bedeutet aber nicht, dass die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für jeden Einzelnen/jede Einzelne und jedes Unternehmen gleich bleibt. Denn das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherigen Werte nicht mehr zutreffend sind. Nur in der Summe sollen die Einnahmen für die Kommune auf demselben Niveau wie vor der Reform bleiben. Bisher hatte die Stadt Lengerich Grundsteuereinnahmen in Höhe von ca. 4,6 Millionen Euro.

Der Grundsteuerwert (früher Einheitswert) ist ein vom Finanzamt festgelegter Wert für ein Grundstück – ob bebaut oder unbebaut. Er sagt aus, wie viel jedes Grundstück bzw. jede Immobilie abhängig von der Lage, der Bauweise oder der Ausstattung zu einem bestimmten Stichtag wert ist.
Der Grundsteuermessbetrag wird aus dem Grundsteuerwert und einem gesetzlich festgelegten Wert, der Steuermesszahl, ermittelt. Dieser Grundsteuermessbetrag ist verbindlich – auch die Stadt Lengerich darf davon nicht abweichen. Er wurde bereits an alle Grundbesitzende übermittelt.
Allein den Hebesatz legt die Gemeinde fest. Das Land NRW hat dazu für jede Gemeinde Empfehlungen herausgegeben. An diese Empfehlung hält sich die Stadt.

Auch wenn der Hebesatz steigt, muss dies nicht automatisch einen Anstieg der Grundsteuerzahlung bedeuten. Denn die Berechnung hängt von dem zugrundeliegenden Messbetrag ab. Der kann gestiegen sein, weil das Haus zum Beispiel in einer ehemals günstigen Randlage, heute aber sehr begehrten Wohnlage liegt oder weil inzwischen weiterer Wohnraum geschaffen wurde. In aller Regel haben Wohngebäude in den vergangenen Jahrzehnten allerdings mehr an Wert gewonnen als Gewerbegrundstücke.
Den neuen Grundsteuermessbetrag hat das Finanzamt bereits allen Eigentümerinnen und Eigentümern per Post mitgeteilt. Die Stadt kann diesen Wert nicht beeinflussen.

Der Rat der Stadt Lengerich hat am 17. Dezember 2024 mehrheitlich entschieden, dass Lengerich zum 1.1.2025 die Grundsteuer B mit differenzierten Hebesätzen erhebt.

Der Beschluss lautet: 577 v. H. (vom Hundert, also Prozent) für Wohngrundstücke und 1.004 v. H. für Nicht-Wohngrundstücke. Die Stadt Lengerich hält sich dabei exakt an die Empfehlungen des Landes (siehe: https://www.finanzverwaltung.nrw.de/aufkommensneutrale-hebesaetze).

Mit dem Beschluss der differenzierten Hebesätze hat sich der Stadtrat gegen den Vorschlag der Verwaltung entschieden. Stadtkämmerer Thorsten Smolarz hatte sich für einen einheitlichen Hebesatz ausgesprochen (700 v. H. sowohl für Wohngrundstücke als auch für Nicht-Wohngrundstücke, ebenfalls gemäß Vorschlag des Landes NRW), weil Stand heute nur der einheitliche Hebesatz als rechtssicher gilt.

Da weder das differenzierte noch das einheitliche Grundsteuermodell im Einzelfall gerecht sei, hatte der Stadtrat die Wahl zwischen zwei Optionen, die – in beiden Fällen – für manche Grundstücke vorteilhaft sind und für andere nicht. Mehrheitlicher Wunsch des Stadtrates war jedoch eine weniger starke Erhöhung des Hebesatzes für die meisten Wohngrundstücke.

Die Grundsteuer-Bescheide der Stadt Lengerich wurden am 10. Januar 2025 zur Post aufgegeben. Weitere Fragen und Antworten werden auf der Seite der Finanzverwaltung NRW beantwortet unter https://www.finanzverwaltung.nrw.de/fragen-antworten-zur-grundsteuerreform.

Die Grundsteuer wird in aller Regel über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt. Der für die Berechnung erforderliche neue Grundsteuermessbetrag wurde den Vermieterinnen und Vermietern bereits mitgeteilt und muss dort zunächst abgefragt werden. Damit kann dann die Grundsteuer für das ganze Gebäude berechnet werden (Messbetrag x Hebesatz : 100).

Die anteilige Grundsteuerzahlung für die einzelne Wohnung wird dann anhand der Wohnfläche berechnet, also Grundsteuer geteilt durch die Gesamtquadratmeterzahl mal Wohnfläche. Beispiel: Die Grundsteuer für ein Miethaus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche beträgt 500 Euro. Die Wohnung ist 80 Quadratmeter groß. Der zu zahlende Anteil beträgt 500 : 250 x 80, also 160 Euro im Jahr.

Die Grundsteuer-Bescheide der Stadt Lengerich wurden am 10. Januar 2025 zur Post aufgegeben.

• Bei allgemeinen Fragen zum Hebesatz kann eine Mail an steueramt@lengerich.de gesendet werden.
• Fragen zur Abbuchung, Zahlung usw. sind per Mail an stadtkasse@lengerich.de zu richten.
• Ein Widerspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe schriftlich zu schicken an:
  
  Stadt Lengerich
  Der Bürgermeister
  Tecklenburger Str. 2/4
  49525 Lengerich

Achtung:

Der Bund der Steuerzahler Deutschland e.V. rät davon ab, Widerspruch gegen den Hebesatz auf dem städtischen Grundsteuerbescheid einzulegen. Die Interessenvertretung der Steuerzahlenden begründet dies wie folgt: „Es gibt in der Regel keine Aussicht auf Erfolg. Es muss nämlich eine sogenannte erdrosselnde Wirkung nachgewiesen werden. Die greift jedoch erst, wenn die Mehrheit der Steuerzahler den festgelegten Hebesatz nicht mehr stemmen könnte, bzw. durch die Höhe des Hebesatzes in existenzielle Nöte gerät.“

Die Grundsteuer muss auch dann zu den gesetzlichen Fälligkeitsterminen (15.2., 15.5., 15.8., 15.11.) bezahlt werden, wenn ein Widerspruch eingelegt wurde!

Für Einwendungen, die sich gegen die Grundstücksbewertung, den Steuermessbetrag oder die Einordnung des Grundstücks als Wohngrundstück (mit einem Hebesatz von 577 Prozent ab 01.01.25) oder Nicht-Wohngrundstück (1.004 Prozent) richten, ist das Finanzamt zuständig.

Allerdings muss der Einspruch auch in diesem Fall vier Wochen nach Eingang des Grundlagenbescheids erfolgt sein.

Bitte wenden Sie sich an das örtliche Finanzamt. Für Lengerich:

Finanzamt Ibbenbüren | Ihre Finanzämter des Landes Nordrhein-Westfalen